01 de octubre de 2026<\/p>\n\n\n\n
Estimados clientes:<\/p>\n\n\n\n
El BOE del 30 de septiembre ha publicado el Real Decreto-ley 26\/2026, que introduce cambios en la compra y el alquiler de viviendas, los procedimientos de desahucio y la fiscalidad inmobiliaria. Desde GOEP Assessors les trasladamos las principales novedades y las precauciones que conviene tener en cuenta antes de firmar contratos o tomar decisiones.<\/p>\n\n\n\n
No todas las medidas se aplican desde la misma fecha ni afectan por igual a todos los contratos. Algunas requieren desarrollo posterior o la aprobaci\u00f3n de una ordenanza municipal, mientras que otras tienen reglas espec\u00edficas para contratos ya existentes.<\/p>\n\n\n\n
La entrada en vigor general es el 1 de octubre de 2026. No obstante, las modificaciones del IVA y de los coeficientes de la plusval\u00eda municipal comienzan el 1 de diciembre de 2026, y el nuevo c\u00e1lculo de las rentas inmobiliarias imputadas en el IRPF se aplica desde 2027.<\/p>\n\n\n\n
La norma est\u00e1 sujeta al tr\u00e1mite parlamentario de convalidaci\u00f3n, distinto de su entrada en vigor.<\/p>\n\n\n\n
Hasta el 31 de diciembre de 2028, se limitan determinadas adquisiciones de viviendas por entidades cuyo objeto social incluya la adquisici\u00f3n de inmuebles, cuando sean gratuitas o se realicen por un precio inferior al 70 % del valor de tasaci\u00f3n de mercado.<\/p>\n\n\n\n
La medida no se refiere \u00fanicamente a grandes fondos, pero tampoco constituye una prohibici\u00f3n general de comprar viviendas a trav\u00e9s de sociedades. Existen excepciones, entre otras, para determinados destinos sociales o asequibles, transmisiones ya escrituradas antes de la entrada en vigor y adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Ser\u00e1 necesario revisar el encaje de cada operaci\u00f3n y la justificaci\u00f3n del valor utilizado.<\/p>\n\n\n\n
Se introducen nuevos mecanismos de suspensi\u00f3n cuando concurran vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional. Pueden afectar tambi\u00e9n a procedimientos en curso, incluso con resoluci\u00f3n judicial, si todav\u00eda no se ha ejecutado el lanzamiento. Las condiciones y excepciones dependen del supuesto y de la situaci\u00f3n del propietario.<\/p>\n\n\n\n
En determinados procedimientos, la Administraci\u00f3n dispondr\u00e1 de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar la deuda. El pago permite terminar el procedimiento por impago y mantener el alquiler, mecanismo denominado enervaci\u00f3n. Si no ofrece alternativa ni paga, el texto prev\u00e9 su subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n deudora en las condiciones establecidas.<\/p>\n\n\n\n
No existe una garant\u00eda universal de cobro para todos los propietarios ni una condonaci\u00f3n general de las rentas. Tampoco debe confundirse la suspensi\u00f3n del desalojo con la renovaci\u00f3n de un contrato vencido o la creaci\u00f3n de un derecho de subrogaci\u00f3n inexistente.<\/p>\n\n\n\n
Los contratos temporales deber\u00e1n responder a una causa real, expresamente recogida y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador. No basta con denominar el contrato \u00abde temporada\u00bb o fijar una duraci\u00f3n de once meses. La falta de justificaci\u00f3n puede determinar su consideraci\u00f3n como alquiler de vivienda habitual desde el inicio.<\/p>\n\n\n\n
La duraci\u00f3n temporal deber\u00e1 superar los 31 d\u00edas y, como regla general, no exceder de doce meses, salvo que persista la causa. Encadenar m\u00e1s de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda tambi\u00e9n tiene consecuencias sobre su calificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Los contratos temporales anteriores conservan su r\u00e9gimen hasta el vencimiento pactado; su renovaci\u00f3n queda sometida a las nuevas reglas.<\/p>\n\n\n\n
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas cobradas simult\u00e1neamente no podr\u00e1 superar la renta del contrato de alquiler de la vivienda completa, respetando adem\u00e1s los l\u00edmites aplicables en zonas tensionadas.<\/p>\n\n\n\n
Para los contratos sujetos a la nueva regulaci\u00f3n, tambi\u00e9n se modifican las reglas sobre gastos repercutibles, garant\u00edas y desistimiento. Se proh\u00edbe exigir al inquilino la contrataci\u00f3n de seguros de impago y se refuerza la obligaci\u00f3n de documentar el estado de la vivienda al devolverla.<\/p>\n\n\n\n
En determinadas reparaciones necesarias, el arrendatario podr\u00e1 ejecutar las obras y descontar su coste de la renta, pero solo cumpliendo los requisitos de comunicaci\u00f3n, plazos y justificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Asimismo, se impide pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisici\u00f3n preferente y se preserva este derecho en determinadas ventas conjuntas de inmuebles. Antes de vender una vivienda alquilada ser\u00e1 especialmente importante revisar las notificaciones y el precio que se le atribuye.<\/p>\n\n\n\n
Se mantiene la definici\u00f3n estatal de gran tenedor y se precisa que cada unidad susceptible de uso residencial cuenta separadamente, aunque forme parte de una \u00fanica finca registral sin divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n\n\n\n
En Catalunya, a efectos de la contenci\u00f3n de rentas en zonas tensionadas, debe tenerse presente el umbral de cinco o m\u00e1s inmuebles residenciales en el \u00e1mbito tensionado correspondiente.<\/p>\n\n\n\n
Se contempla una pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta dos a\u00f1os para determinados contratos, previa solicitud y cumpliendo los requisitos, entre ellos estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.<\/p>\n\n\n\n
Cuando corresponda la pr\u00f3rroga de hasta tres a\u00f1os en zonas tensionadas, esta tiene prioridad: no se suman ambas para obtener cinco a\u00f1os. Existen excepciones, incluida la necesidad acreditada de ocupaci\u00f3n por el arrendador persona f\u00edsica en los t\u00e9rminos legales.<\/p>\n\n\n\n
Hasta el 31 de diciembre de 2027, se establecen restricciones adicionales a la actualizaci\u00f3n de rentas. No debe aplicarse autom\u00e1ticamente una subida del 2 %: deben comprobarse el pacto contractual, el IRAV \u2014\u00edndice que limita la actualizaci\u00f3n anual\u2014 y, cuando corresponda, la prohibici\u00f3n de incremento por superar el precio m\u00e1ximo de referencia.<\/p>\n\n\n\n
Para los propietarios, se modifica el sistema de reducciones del rendimiento neto del alquiler de vivienda. Los porcentajes dependen de circunstancias como la variaci\u00f3n de la renta, la edad del inquilino, la ubicaci\u00f3n, la rehabilitaci\u00f3n y la condici\u00f3n de gran tenedor. En determinados supuestos pueden alcanzar el 100 %, pero no basta con bajar el alquiler para obtener autom\u00e1ticamente esa reducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Estas ventajas se calculan sobre el beneficio del alquiler \u2014ingresos menos gastos deducibles\u2014, no sobre el importe bruto cobrado. Adem\u00e1s, los contratos anteriores conservan sus correspondientes reg\u00edmenes transitorios, por lo que no procede aplicar los nuevos porcentajes de forma generalizada.<\/p>\n\n\n\n
Para los inquilinos, se introduce una deducci\u00f3n estatal del 10 % del alquiler de vivienda habitual, con un m\u00e1ximo de 1.163 euros anuales para quienes tengan una base imponible de hasta 23.007,20 euros. El m\u00e1ximo disminuye progresivamente por encima de esa cifra y desaparece al alcanzar 33.007,20 euros.<\/p>\n\n\n\n
Existen otros requisitos, entre ellos los relativos a la titularidad de otra vivienda pr\u00f3xima. Se atiende a la base imponible de la declaraci\u00f3n, no al salario bruto.<\/p>\n\n\n\n
Desde 2027, tambi\u00e9n cambia la imputaci\u00f3n de rentas de determinados inmuebles no alquilados. Se aplicar\u00e1 una escala por tramos, del 1,1 % al 3 %, sobre la suma de los valores catastrales incluidos en el c\u00e1lculo. La vivienda habitual queda excluida.<\/p>\n\n\n\n
Estos porcentajes determinan la renta que se incorpora al IRPF, no el impuesto que se paga directamente.<\/p>\n\n\n\n
Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados tributar\u00e1n al 10 % de IVA cuando incluyan servicios propios de la industria hotelera o cuando la estancia no supere 30 noches al mismo inquilino, aunque no se presten esos servicios.<\/p>\n\n\n\n
Se contempla una excepci\u00f3n para el alquiler de corta duraci\u00f3n en la vivienda habitual del arrendador, sin servicios hoteleros. El texto no establece una subida general del alojamiento tur\u00edstico al 21 %.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n se ampl\u00eda el 10 % a determinadas obras de renovaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de viviendas destinadas a alquiler habitual, siempre que se cumplan las condiciones sobre antig\u00fcedad, materiales y forma de pago. No todas las obras podr\u00e1n facturarse autom\u00e1ticamente a ese tipo.<\/p>\n\n\n\n
Los ayuntamientos podr\u00e1n establecer recargos para determinados inmuebles residenciales destinados a alojamiento tur\u00edstico en zonas tensionadas, con porcentajes de hasta el 50 %, 100 % o 150 %, seg\u00fan el n\u00famero de inmuebles del titular.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n se modifican los recargos por viviendas desocupadas. No son autom\u00e1ticos: requieren regulaci\u00f3n municipal y comprobaci\u00f3n de sus requisitos y excepciones. Su aplicaci\u00f3n ordinaria se sit\u00faa en 2027, condicionada a la correspondiente ordenanza.<\/p>\n\n\n\n
Desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes m\u00e1ximos del m\u00e9todo objetivo. Para calcular la base se aplica al valor catastral del suelo un \u00fanico coeficiente correspondiente al per\u00edodo de tenencia, no un porcentaje multiplicado por cada a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n
En cada transmisi\u00f3n deber\u00e1 comprobarse el coeficiente municipal aplicable y su l\u00edmite legal.<\/p>\n\n\n\n
La norma incorpora cambios espec\u00edficos para las SOCIMI, medidas de vivienda p\u00fablica y financiaci\u00f3n, nuevos productos de ahorro e inversi\u00f3n Financia Europa, sanciones a plataformas por incumplimientos de informaci\u00f3n y mayor protecci\u00f3n en determinadas cesiones de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n crea el programa TU CASA, con pr\u00e9stamos sin intereses para primera vivienda, pendientes de desarrollo. No son ayudas a fondo perdido y conllevan una limitaci\u00f3n permanente del precio de reventa de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n
Antes de firmar o modificar un contrato<\/p>\n\n\n\n
Recomendamos revisar cada caso antes de formalizar una compra, renovar un alquiler, actualizar la renta, repercutir nuevos gastos o modificar la facturaci\u00f3n. La fecha del contrato, el uso del inmueble, su ubicaci\u00f3n y la situaci\u00f3n del propietario pueden determinar que una medida resulte aplicable o no.<\/p>\n\n\n\n
Desde GOEP Assessors quedamos a su disposici\u00f3n para analizar c\u00f3mo afectan estas novedades a su situaci\u00f3n concreta.<\/p>\n\n\n\n
GOEP Assessors<\/p>\n\n\n\n
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